マンションの売り時・売却成功法

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マンションの売り時・売却成功法

マンションの売り時と高く売るコツ

マンションの売却を考える理由は様々ですが、大半の方が

・転勤が決まったのでマンションを売却したい。
・家族構成が変わったので、売却したい。
・一戸建てを建築することになったので売却したい。
・マンションを相続したので、売却したい。

という理由で売却を考えるようです。

その際に、「マンションはいつ売るべきなのか?」「高く売るにはどうしたら良いか?」というご質問を頂くことがありましたので、「マンションの売り時と高く売るコツ」についてまとめてみました。

分譲マンションの価格評価の方法を知る

不動産の売却価格を決める価格評価手法には、三つの代表的な評価方法があります。費用性に着目した「原価法」、収益性に着目した「収益還元法」、市場性に着目した「取引事例比較法」です。

原価方法とは同じ建物を建てた場合にどれぐらいの費用がかかるのかを計算し、そこから経年し発生する減価額を控除して不動産価格を求めるものです。「積算価格」ともいい、一戸建てや賃貸マンションやアパートなどの評価する手法として用いられてきました。最近では収益物件の融資審査を行う際の査定に金融機関が採用していたりするケースがみられる価格評価の方法です。ふたつめの「収益還元法」は、その不動産が生み出す収益(利益)をもとに価格を評価する手法で、主に賃貸事業用の一棟マンションやアパートの価格を評価する際に用いられます。そして最後にご紹介する「取引事例比較法」が分譲マンション(区分マンション)を評価する際の主な手法になります。
では、分譲マンション(区分マンション)の妥当性のある売却価格を算出する手法である「取引事例比較法」について少し具体的に見ていきます。

取引事例比較法

「取引事例比較法」で価格を評価する場合、売却したい物件になるべく近いエリアの過去の取引事例をサンプルとしてピックアップします。できるだけ同じエリアで、できるだけ直近の取引事例を複数抽出します。そこから、特殊な出来事があったか?過去の取引時点から相場の変化があったか?物件のエリアが異なれば地域差を考慮、最後に物件の形状(間取り・回数・向き)などの個体差を数値化し、補正をかけていきます。

式でいうと、

過去の取引×事情補正×時点補正×地域補正×形状補正=マンションの価格

となります。

このような評価方法で売却価格を決めていきますので、マンションの売却の場合は、相場が相場をつくるといった様相になっていくのです。

マンションの売却価格には相場がある

マンションの売却価格は、前述しました通り「相場」があり、マンション相場が上昇基調だと、購入した時から年数が経過した場合でも売却価格が10%以上値上がりするということもあります。

下のグラフは、国土交通省が公開している不動産価格指数のデータから、全国と北海道、そして関東のマンションの不動産価格指数をピックアップしグラフにしたものですが、2011年頃から全国平均や関東よりも北海道のマンションの価格指数が大きく上昇していることがわかります

※北海道の場合、札幌市にマンションが集中していますので、ほぼほぼ札幌市の指数と考えて頂いて結構です。

マンション不動産価格指数 全国・関東・札幌を比較

実際の価格評価の場合は、もっとエリアを限定し、期間も短期でみますので、あまり長期間の指標は参考にしないのですが、ここではあくまで傾向ということでサンプルとしています。

上記のグラフのもっとも右側に2016年の1月、4月、7月と並んでいますので、直近の不動産指数がどのような動きをしているのかを確認してみます。

これまで比較的順調に価格指数を伸ばしてきた北海道のマンションが2016年5月頃を境に下向きに転じています。価格指数が下を向き始めた理由として、首都圏のマンション価格が下落傾向を見せているから、そして、REITの価格が下がり始めているからです。北海道のマンションも全国のマンション動向に逆らう同じような動き方をする為に、この2点に連動し北海道のマンション指数も下を向いた主な原因のようです。そして、(とくに)札幌市内のマンションが高くなりすぎた。投資用マンションの利回りが下がりすぎた。市内に建設された(建設中も含め)マンション自体の供給量が増えすぎたといった複数の理由が札幌市内のマンションの価格を押し下げている要因になっていると思われます。

ワンポイントアドバイス

マンション価格の動向や札幌市内の不動産動向を考慮しますと、もし札幌市内のマンションを売却する予定があるならば、今年中もしくは来年早々に売却する時期としては最も高く売ることができるかもしれません

不動産のサイクル

日本の平均地価グラフ(円/㎡)

不動産の価格にはサイクルがあり、上がったら必ず下がるものです。上記のグラフは、日本の地価をグラフ化したものですが、日本の地価を約30年遡るだけでこのような波ができあがります。最も大きな山がバブル期、小さな山がミニバブルになりますが、小さな山でも実際の取引価格に直すと大変な額の差になっていますので、相場性が強いマンションの売却を行う場合はやむを得ない場合を除き、しっかりと相場を確認した上で賢く売却することをお勧めしてます。

まとめ

マンション売却は
売り時と素早い行動が重要!

仲介手数料が割引になる可能性があります

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