不動産投資を誰よりも有利に・素早く有利に進めるコツ


アパートや一棟マンションなどの収益物件を購入しようと思った時には銀行からの融資(アパートローン)がつきものです。「自己資金の割合を抑えて、他人資本で収益をあげる(OPM other people’s money)」が基本の不動産投資において、銀行からの融資は切っても切れないものです。

自分自身の条件(属性)で最も有利な条件を出してくれる銀行を知っていれば、いざというときに誰よりも素早く確実に収益物件を取得することができますよね?

各銀行のスタンスや提案してくる金利や返済期間などの条件、融資基準は様々ですので自分自身の属性や住んでいる地域の銀行情報をチェックしておくことが不動産投資で安定した不労所得を積み上げていくコツです。 今回は、不動産投資に前向きな銀行や2017年時点での金利・返済期間などの条件などについてについてお伝えします。

ぜひ、今後の不動産投資をすすめていく上での参考にしてみてください。

1.都銀、地銀、信用金庫のスタンスを確認する。

1-1.都銀(都市銀行)

通称都銀と呼ばれる都市銀行とは、東京や大阪などに本店を構え全国に支店を展開している銀行のことで、略して都銀(とぎん)と呼ばれています。都銀の明確な基準は存在していませんが、「みずほ銀行」「三菱東京UFJ銀行」「三井純友銀行」「りそな銀行」が都銀と呼ばれています。

この都銀と呼ばれる4行で日本の金融市場のシェアの18.9%(埼玉りそなを加えると20.06%)ほどを占めており、その他の地銀や信用金庫との規模の違いはまさに「桁違い」です。

規模は大きいが不動産投資には消極的

埼玉りそなを含めると5行となる都銀ですが、以外にも不動産投資には消極的な銀行が多く、「個人の不動産投資家など相手にもしないよッ」とばかりに偉そうな態度をとられ融資を実行してもらえるに落胆して帰路につく不動産投資家も多いのが現状です。

「なんで都銀というのはあんなに態度がでかく、偉そうなんだろうね。」のとある不動産投資家の方がボヤいていたことがあるのですが、あの「選ばれた都銀」的意識の高さと尊大すぎる態度は顧客相手の商売としては不適格だなと感じることが度々あるのもまた事実だったりします。※もちろん、そうでない都銀も方も大勢いらっしゃいますので、誤解の無いようにお願いします。

1-2.地銀(地方銀行)

通称、地銀(ちぎん)と呼ばれる地方銀行は、都銀と信用銀行を除く一般社団法人全国地方銀行協会の会員である銀行のことです。

日本全国どこにでもあるなじみ深い銀行が地銀です。北海道で言えば、北洋銀行、北海道銀行、東京で言えば東京都民銀行、神奈川県で言えば横浜銀行ですし、不動産投資でおなじみのスルガ銀行も地銀となります。

1-3.信金(信用金庫)

信金とは、1951年に制定された信用金庫法にもとづいてつくられた地域を基盤とした金融機関のことです。信用金庫を略して信金(しんきん)と呼びます。信金は社会的使命と役割を地域社会の繁栄に重きをおいていることから、あくまでも「地元」にこだわった融資形態をとっています。それは不動産投資の分野でも変わることがありませんので、「地元の人が地元の収益物件に」が原則となっていますので、札幌の収益物件であれば札幌市以外にお住まいの方以外は利用することができません。

2.不動産投資に積極的な銀行

では、不動産投資をするにあたり、どのような銀行をリストアップしお付き合いをしていけば良いのでしょうか?代表的な銀行から押さえておきたい銀行についてご紹介していきます。

2-1.言わずと知れたスルガ銀行

スルガ銀行

不動産投資と言えばスルガ銀行と言われた時期もあり、かなり積極的に融資を進めてきた銀行のひとつです。

スルガ銀行の特徴は、全国対応が可能なこと。フルローンを組めること。年収7-800万円以上であれば融資基準に乗ってくることから、札幌エリアでも多くの融資実績がある銀行です。

しかし、そんなスルガ銀行にもデメリットが存在しています。それは金利が4.5%と高いこと。実際には、首都圏では3%代での融資も行われているようですが、札幌エリアは4.5%での融資スタンスを変えておらず、日銀のマイナス金利実行後の各行の金利引き下げの影響を受け、去年などはスルガ銀行を利用する人の話はあまり聞かなくなりました。

実際問題金利が4.5%ですと、利回りが10%に乗ってこないと手残りが見えてきませんので、7-8%で回っている現在の札幌エリアの収益物件でスルガ銀行を利用するのは見送らざるを得ない状況が続いています。

因みに、スルガ銀行はサラリーマン以外は融資の対象としては見てもらうことができません。どんなに年収が多かろうと会社の経営者様などは融資基準外となってしまうようです。

2-2.2016年に札幌に再進出を果たしたオリックス銀行

オリックス銀行

札幌エリアから撤退していたオリックス銀行が2016年から札幌エリアに再進出してきました。対象は地下鉄駅・市電駅から徒歩10分圏内のRC/SRCの一棟マンションで利回りがおおよそ8%前後位であればオリックスの融資基準に乗ってきます。

融資対象となるお客様の属性は、基本年収1000万円からが原則となっており、年収1000万円であれば1億円未満の物件でフルローンが一つの目安となっています。

オリックス銀行もスルガ銀行同様にフルローンが利用できる銀行のひとつです。

因みに1億円を超えてくる物件の場合には、「年収1000万円では重い」と判断ようですのでご自分の年収に合わせた物件の選定が必要になってきます。

2-3.支店が多い北陸銀行

北陸銀行

北陸銀行は、新潟・富山・石川・福井に留まらず。 北陸と名がついている為か、北海道には支店が少なさそうなイメージがある北陸銀行ですが実は札幌市には数多くの支店が存在しています。もちろん東京にも大阪にも名古屋にも、福岡にも支店がありますので札幌以外にお住まいの投資家の方々でも利用することができます。

北陸銀行は、本部が資産する積算価格次第という側面を持っており、北陸銀行の本部が算出する積算価格に応じて、自己資金を用意する必要がでてきます。ある程度の自己資金は収益物件の経営においてリスクをヘッジする為に必要なものですので、無理のない範囲で入れておくことをおススメしていますが、金利も2017年4月時点ですが2年固定で1.75%、3年固定で1.85%となっていることから十分に検討の余地がある銀行だと思います。

因みに、スルガ銀行やオリックス銀行のようにフルローンは望むことができません。

2-4.条件は厳しいが以外と前向きSMBC三井住友銀行

三井住友銀行

不動産投資には渋い都銀の中で比較的前向きに検討するのが三井住友銀行です。当然、審査の基準は厳しいものがありますが、昨年実績でGROSSで8%での実績もあり、融資審査をクリアする自信のかる方は、金利の低さという魅力がありますので審査申込をおススメしています。

3.銀行の融資審査を受ける時のポイント

希望の条件に合う収益物件が見つかったら、時間をかけずに事前審査に申し込む。不動産は「出会い」です。ご自身の条件に合う収益物件が見つかったら、すぐにでも銀行(まずは、不動産業者から連絡してもらうのが◎)に連絡し、資料を不動産業者から銀行に送ってもらい事前審査に申し込むことが重要です。物件の購入に慎重になりすぎる余り、物件を購入することができず1年も2年も経過してしまう人が多くいますが、条件の良い物件は市場に残ることは少なく短時間が決まっていきますので、素早い行動がとにかく重要になってきます。

3-1.事前審査は3行が基本

銀行に事前審査を申し込む時には、もちろん懇意にしている銀行があれば1行でも構わないのですが、基本はアイミツ、3行程の銀行に事前審査を持ち込むことがより良い条件を引き出す為にも必要です。

先日も地元の地銀2行に事前審査の打診を行ったところ、「〇〇銀行にも事前審査を申し込んでいます。」の一言で金利をx%下げる提案がでてきました。銀行の担当者も融資実績を積み上げる為に努力してくれますので、そこはお互い様。収益物件の買主にとって金利は0.5%でも安くなれば、実際に手元に残るお金の量が格段に変わってきますので、銀行同士競い合ってもらい”頑張ってもらうことが大前提”となってきます。

但し、中には「俺たちが金を貸してやっているんだよ」といった高圧的な態度をとる銀行員が未だにいることも事実ですので、そういう態度をとってきた銀行は「即切り」し、支店を変えるなどの対応をとることが重要です。

まとめ

融資の事前審査は3行が基本。もちろん1行でも良いが融資条件や金利などは把握しておく必要あり。 銀行の融資条件は日々変わっていくものですし、店長の方針などによっても変わってくるものですので、まめに銀行の融資条件についてチェックをしている不動産業者とお付き合いをするということも不動産投資家にとっては重要なポイントになってきます。 また、良い業者と付き合いを維持しておけば、条件の良い物件が出てきたときに優先的に声をかけてもらうこともあるからです。

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