人口減少時代の不動産投資術

人口減少時代の不動産投資術

  1. 日本の人口減少の実態
  2. 札幌エリアの人口減少
  3. 日本と札幌の空家問題
  4. 今までの不動産投資の方法は間違っていた?!?
  5. 利回りで判断する不動産投資の危険性
  6. 不動産の供給量がカギ
  7. ロジカル不動産投資がこれからの常識

日本の人口減少の実態

日本の人口が減少する‼ と猫も杓子も大騒ぎ。まるで日本から人がいなくなるのではないかの如く悲観的な報道が続いていますが、日本はどの程度まで人口が減少するのか、そしてどこにどんな影響があるのか? 日本の人口が減少することによって10年後、20年後、30年後の近未来の日本はどのような事態になっているのか?

今後を予測するうえでも実態に近いと思われる情報を収集し、確認してゆきたいと思います。

なぜ、ここで世間ではもはや常識化されている人口減少について再度情報を収集し確認をする理由はただひとつ。近年、NH〇やT〇S、フ〇テ〇ビなど大手マスコミを中心に事実とは異なる事実が度々報道されているから。ただそれだけです。

テレビや新聞を中心としたマスメディアが垂れ流す情報は、マスメディアの一部の人たちの意図的な情報コントロール下にあることがネットの発展と共にわかってきました。簡単に事実を曲げることができるマスメディアは、意図的に情報に仕立て上げ、情報を拡散するといった手法でした。そして、多くの人々に拡散できる「意図的な情報」は、日本中の多くの人々を意図的に動かすことができる為、マスメディアによってはとても都合が良いということも分かってきました。

少し前までは、「大手企業だから、正しく、安全で、安心!」という時代でしたがインターネットが復旧し情報化社会となった現代ではそんな神話はもう通用しません。その為、私たちは正確な情報を知る為にはマスコミが作り出す情報を鵜呑みにするのではなく、できるだけ多くの情報源を拾い、正しい情報を見極めるといった作業が重要になってきています。

「不動産」は世界経済や政治の影響が強く反映するもの

「不動産」は世界経済や政治の影響が強く反映するものです。不動産を投資の対象にするのであれば、ある一部の人々が発信する情報に振り回されず正確な情報から最良の判断をするべきです。

では、まずは日本国として総務省統計局から公表されている人口の推移と予測について確認していきます。 以下は総務省統計局が発表している日本国の人口の推移と将来人口の予測をグラフ化したものです。2010年をピークに人口が減少してゆく様子がグラフから読み取ることができます。 総務省統計局は、2080年を過ぎると1900年前半の日本の人口とほぼ変わらない程度まで減少すると予測しています。総務省統計局の予測の通り、2080年過ぎの日本が1920年代の人口まで減少するとするならば、日本で暮らす人々の数は大正時代とほぼほぼ変わらないということになります。

総務省統計局 人口の推移と将来人口を元にグラフ化

日本国人口 増減の推移と予測

但し、これだけでは人口の増減について分かりにくい部分もありますので人口の増減についてもグラフにしてみました。

総務省統計局 人口の推移と将来人口を元にグラフ化

上記のようなグラフにすると分かりやすいのですが、2017年現在はマイナス1~2%とされている日本の人口が2045年にはマイナス8.8%、2055年にはマイナス10.1%と大きく人口が減少すると予測されています。

マイナス10%というと、毎年100万人近い人々が日本からいなくなるということになる訳ですが本当でしょうか? 100万人という数を現在の日本に当てはめてみると北海道で言えば札幌市民のほぼ半分、東北の中心地である宮城県では仙台市民のほとんどが居なくなるということになります。総務省統計局の予測の通り、このような大規模な人口減少が起こるとするのであれば、これは本当にただ事ではありません。

これほどまでの大規模な人口減少はいったいどのような数字を根拠に示されたのでしょうか?

総務省統計局の発表されている資料の中から大規模な人口減少の裏付けとなる根拠については残念ながら示されていませんでした。東日本大震災でも、第二次世界大戦中でも、ここまで大規模な人口の減少はありませんでしたので、この予測データが本当に正しいのかは甚だ疑問が残りました。この予測データが信用に値するデータとする為には、明確な根拠となる裏付けが〆られない限りは信用することはできないかもしれません。

資料を作成した人の気持ちになってみないと事実はわかりませんが、この資料に示されたデータは、資料を作成した日から日本の人口は増えることなく減り続け少子化の一途を辿るという前提(意図)で算出されているのではないでしょうか。また、減少する数字が極端に多いことから、国民を納得させたい国家としての政治的な意図を感じさせる数字とも言い切れないデータのようにも見えますのであくまでも参考までにということで他のデータも見ていくことにします。

札幌エリアの人口減少

札幌市エリアの人口増減についても見ていきます。札幌市が発表している資料によると札幌市では2015年の191万4千人をピークに人口が減少するとしています。前述しました総務省統計局発表の日本国の人口増減(全国平均)と比較してみると、札幌市の人口の減少は全国平均と比べるとやや緩い減少率となっていますが、その差は僅差となっており、札幌市も日本全国に広がる人口減少の波から逃れられることはないようです。日本政府がこのまま何の政策も打たずに時の流れのままゆくと日本の他の都市と同様に札幌市の人口も確実に減少していくことが確実であり、札幌市でも人口減少は既定路線とされていることが分かります。

札幌市 人口減少と少子高齢化、都市内過疎よりグラフ化

区別毎の人口推移と予測

日本国や札幌市といった視点から人口の増減を見るとおおよそ2020年頃を境に人口減少に勢いがつきはじめ、2030年も過ぎたころには取り返しのつかないほどに人口が減りますよ‼ と国や自治体が言いたいということはよくわかりました。では、その人口減少の大きな波が札幌市のすべてのエリアに及ぶのか?という観点からも確認してみたいと思います。

下のグラフは、札幌市が公表している「各区ごとの人口増減」のグラフです。グラフの出所は前述した「札幌市 人口減少と少子高齢化、都市内過疎よりグラフ化」と同じ札幌市で、資料の中には”資料:「国勢調査(2005 年まで)、国立社会保障・人口問題研究所推計値(2010 年以降の札幌市合計値)」と「第4回道央都市圏パーソントリップ調査(2010 年以降の区別の値)」”とあります。

札幌市の現状と交通課題(外部リンク)

このグラフによると2030年の札幌市では、手稲区・は微減。その他の東区・豊平区・西区・白石区・南区・厚別区については日本全国で起こる人口減少と同様に大きな人口減少の波に襲われると予測しています。しかし、北区となぜか清田区だけは2017-18年と変わらずほぼ横ばい。そして、中央区に至っては人口が増加すると予測されています。

鉄軌道沿線や新興住宅地では人口増加

札幌市の資料では、その理由を「近年の傾向として、鉄軌道沿線や新興住宅地では人口増加が見られる一方で、郊外住宅地で 高齢化と人口減少が生じています。」としています。

つまり、交通の利便性の良い都市部に人はこれからも集中していく。札幌市清田区のような新しい街 ニュータウンには人口が増加する傾向がみられるということです。東京都の都心となる千代田区・中央区・港区に渋谷区・新宿区を加えた5つの区は、人口減少による不動産価格の大幅な下落の影響はほぼないと言われていますが、札幌市では中央区だけが唯一、全道中で人口が減少する中で人口が増加するエリアになると予測されています。

これまでは北海道全体では人口が減少・流出する中での札幌市の一極集中でしたが、これからは北海道全体での人口の減少・流出する中で札幌市中央区への一極集中となることが分かってきました。

と、ここまでは、噂や街の空気を肌で感じて、何となくわかっていたことですが、実際に人口増減という数字を見つつ、時間の経過を考慮してみると、人口減少を前提にした上での不動産投資、出口戦略が如何に重要かということがわかります。

今、書店では多くの不動産投資関連の書籍が並べられていますが、リスクについての見定め方については語られていない書籍が多いように感じます。未だ世界的にも有名な「金持ち父さん貧乏父さん」の世界観を引きずっているかのような書籍も多く見られますが、現在の日本の賃貸用アパート・マンションを中心とした不動産投資に限って言えば、利回りよりも寧ろ具体的な投資根拠とより明確な出口戦略が必要不可欠な時代に突入したと考えるべきでしょう。

次回は、人口減少時代に入った日本の不動産投資について考える前に、もうひとつ気になる日本の空家の状況についても調べ情報を整理してみたいと思います。

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