平成29年地価公示から読む札幌エリアの土地動向まとめ

平成29年地価公示について_国土交通省発表

3月21日国土交通省が平成29年度地価公示についての発表を行った翌日の3月22日、札幌市のホームページでも「平成29年地価公示概要(札幌市地価動向)(PDF:312KB)」が公開されました。 地価公示は、不動産価格の流れを示した公の指標となるものですので、不動産の購入や売却を考えている方はお時間があるときにでも大よそご自身が所有されている土地の最も近い公示価格をチェックしておくのが宜しいかと思います。

さて、今回は、平成29年地価公示概要(札幌市地価動向)が札幌市より公表されましたので、要点をまとめてみたいと思います。

1.札幌市の地価は4年連続で上昇

平成29年地価公示_札幌市

札幌市では、札幌市南区の商業地域を除いて、すべて地価が上昇しました。今回国土交通省が発表した地価公示で4年連続しての地価の上昇となり、土地価格の上昇トレンドがまだ続いていることを証明したことになります。 最も上昇率が大きかったのは札幌市中央区の商業地で変動率13%(上昇)です。中央区は住宅地でも5.7%の上昇を記録しました。中央区の次に上昇したのが豊平区の商業地で6.8%。住宅地で3.8%の上昇となりました。その他の区は、住宅地で概ね1~2%程度の上昇となっています。

札幌市中央区の地価が上昇した流れを受けて、中央区に隣接している区の地価が中央区の価格の上昇に引っ張られる形で軒並み上昇しました。

1-1.南区だけが唯一下落

そんな中、札幌市の中で唯一地価が下がったのが札幌市南区です。全国的な地価の上昇の流れを受けてもなお、地価が下がった南区は、人口の減少と土地の下落に歯止めの聞かない状況になっています。

札幌市南区の土地の下落の原因は交通の「利便性の悪さ」です。地下鉄南北線が真駒内まで伸びていますが、真駒内が最終駅となっており、残りの広大な南区のエリアへの移動は基本バスとなってしまいます。 これでは通勤にも通学にも病院へ通うことも不便であることから人は便利な地下鉄沿線沿いを求め南区から転出してしまうという流れがつくられています。

人がいなくなれば、空家が増え、土地の価格も必然的に下落するという負のサイクルに陥っているのが今の札幌市南区の現状です。

1-2.札幌市の住宅地で最も高価な場所

札幌市の住宅地で最も高価な場所は、札幌市中央区大通西 23 丁目 297 番 16 「大通西 23-2-1」でした。 昨年、平成28年には㎡284000円だったこの土地の公示価格は平成29年になり307,000円となり約8.1%の上昇を記録しました。

1-3.今後の札幌市の土地価格の行方

今回国土交通省が発表した公示価格で最も重要なポイントが、4年連続して価格が上昇したこと ではなく、前年度に比べると価格の上昇を示す変動率が大きく下がってきたことにあると感じています。簡単に言えば、「価格が頭打ちになってきた。」ということを占めていします。 実際問題、マーケットでは既にマンションの価格が高くなりすぎていたり、駅周辺の土地の価格が収益性に見合わなくなってきていたりする問題が出ていますので、至って自然な流れではあるのですが、これから土地やマンション、アパートや一棟マンションなどを売ろうと考えている人にとっては重大な問題になってきますので、土地の価格の変動率の大きさについては常にチェックをしておくことをおススメします。因みに価格の下落は人気の無いエリアから始まるのが世の常ですので、タイミングを見誤らないようにご注意ください。

2.今さら聞けない「地価公示」とは

地価公示とは、国(国土交通省)が毎年3月に国が標準地と定めた1月1日時点の価格を全国一斉に発表したもので、土地の適正な価格を判断する為の目安として使われています。

地価公示では、土地の形状や周辺状況、上下水度ガスなどの整備状況が示されていますので、公示地点の周辺の土地の売買を行う際には、公示地点なり公示価格が発表されている土地を参考にして、「駅に近い遠い」や「道路が広い狭い」「土地の形状が良い悪い」などの諸条件を考慮しながら土地の価格を算出していきます。

ただし、公示価格はあくまで参考となる指標ということで必ずしもこの価格の近似値で取引されることはありません。一般的には路線価が参考とされることも多く、また、当然のことながら、人気のある土地には購入希望者が殺到し「もっと高くても良いので購入したい」という購入希望者がでてくるものですので、土地の”実”取引価格は公示価格とはかけ離れた価格が付くことも珍しいことではないのが現実だったりします。

2-1.公示価格と路線価の違い

公示価格については前述したとおり、国土交通省が毎年3月に国が標準地と定めた1月1日時点の価格をしたものです。 一方で、路線価ですが、路線価には2通りあり、ひとつは国税庁が調査の主体となって発表される路線価(相続性路線価)と、各市町村が調査の主体となって発表される路線価(固定資産税評価額)があります。 国税庁が調査の主体となって公表している路線価(相続税路線価)は、一般的に路線価は公示価格の80%程度の価格となると言われていて、年に一回、7月上旬ごろに国税庁が発表します。 主な使われ方としましては、その名の通り、相続税、そして贈与税の試算に使われます。

もう一つの路線価が各市町村が調査の主体となる路線価(固定資産税評価額)です。表記の有る通り、固定資産罪を算出するための評価額ですが、相続税路線価と異なる点は、公示地価の70%程度の価格で算出されることです。

その他、各都道府県が調査の主体となって発表される「基準地価」。実際の土地取引が行われた「実勢価格」などがありますので、なんとなくで問題ないのですが、それぞれの価格の意味を理解しておくといざという時に役に立つかもしれません。

3.実際の土地の価格

ここまで「公示価格」を中心に「路線価(相続税路線価」「路線価(固定資産税路線価」などについてご紹介してきましたが、では、実際問題として自分の所有する土地の価格はどうやってきまるのか?という疑問が残ります。 一般的に、住宅地や商業地の場合、土地の取引が比較頻繁に行われている為に、公示価格や路線価がそのまま利用されることはありません。その土地の需要、近隣エリアで取引された取引価格を参考に取引価格が設定されます。過去には土地は値上がりしていくものとして土地の価格が決定されていた時代もありましたが、今では土地そのものが持つ収益性が重要視され、需要と共に収益性といった観点から土地の取引価格が決定されます。

3-1.業者間で良くある裏話

業者の間ではよくある話なのですが、「この価格ではうちでは手が出せないな」「この価格で買えるのはマンション屋さん(デベロッパー)くらいだろう」という会話が業者間で行われることが多いのですが、これは各業者が持っている収益から逆読みして土地の価格を見ているひとつの例です。

所有している土地の大きさ、駅からの距離、面している道路、接道状況、売りたい時期等々様々な観点から土地の価格を導き出しながら、買い手側とかけひきして決まるのが実際に取引される土地の価格となっていきます。

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