第三回 過去の不動産市場動向から今後の不動産を読み解く

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第三回 過去の不動産市場動向から今後の不動産を読み解く

ファンドバブルとリーマンショック 続き

前回は、バブル崩壊後の日本の不動産を買い漁るハゲタカファンドなどによって起きたミニバブルまでのご紹介でしたが、今回は世界中を未曽有の危機の恐怖に陥れた悪名名高き「リーマンショック」です。

いわゆるリーマンショックが起きたとき、つまりは当時アメリカで最大手の証券会社だったリーマンブラザーズ証券が破綻したのが2008年9月15日のことです。日本のバブルが崩壊したと言われているのが1990年のことですから、それから18年後の出来事でした。

以下にアメリカの大型株の代表的な指標となっているS&P500のグラフをアップしてみました。リーマンショックの約1年前である2007年頃から軟調になってきた株価の動きが、リーマンショックを境に急落していています。

米国sp500の推移_2007-2011

リーマンショックのインパクトが大きすぎて、世界経済の悪化となった原因がリーマンブラザースの破綻だったように言われていますが、S&P500のグラフを見ていると、2007年頃から緩やかではありますが株価が下落の傾向を示しています。米国の株価はリーマンブラザーズの破綻というよりもむしろサブプライムローンの先行き不安から世界的な株価の下落が始まっていたと考えるのが自然です。リーマンショックはサブプライムローンの崩壊の流れの結果であり、サブプライムローンの影響を受けた株価下落に拍車をかけ加速させた要因となってしまったようです。

ひとつ身近な例として、札幌市地価の推移をグラフで見てみます。

札幌市地価の推移グラフ

日本の首都東京都から500キロ以上も離れている札幌市も例外ではなく、バブル崩壊後ミニバブルの影響をうけ上昇を続けていた地価がリーマンショックを境に下落に転じています。地価の下落はその後約5年ほど続きます。リーマンショックによってはじまった不動産価格の下落は上昇するきっかけをつかむことができずに5年もの間漂い続けました。アメリカの低所得向けのローンの崩壊の余波が太平洋を渡り、一瞬のうちに日本の首都を経由し札幌までたどり着き、不動産価格の下落を引き起こしました。

アメリカの低所得者向けローンと札幌市の地価、一見関係ないように思いがちな札幌ですが、グローバル化された世界経済となった現代では、北の大地の主要都市である札幌の不動産も世界のいたるところと繋がっていることを改めて認識させた出来事でした。

メガ大家さんの出現

札幌では、いわゆるリーマンショック後の不動産価格の下落したタイミングで収益物件を購入し、その後の不動産価格の上昇に応じて不動産を転売しながら大型物件に移行しながら資産を増やしていったメガ大家さんと呼ばれる人たちが現れます。今では全国的にも知られるようになったメガ大家さんですが、個人情報に触れない程度にどこかのタイミングでその経緯や手法について分析してみたいと思います。

暗黒の民主党政権時代

2009年9月に始まった民主党政権時には、民主党が打ち立てた誤った失策を断行したことにより円高株安状態が定常化。日本経済は大きく低迷しました。そこに東日本大震災、そして原子力事故が発生し、日本中が大混乱となります。低迷する日本経済と連動し、日本各地の不動産価格も大きく低迷します。「暗黒の」と書いたら現民進から猛批判を暗いそうですが、この時期の北海道では「不景気」という言葉が毎日、会うたび、繰り返し繰り替えし使われ続けた本当に暗い雰囲気に時期でした。

アベノミクス

日本経済の低迷は、民主党政権が終わりをつげる2013年まで続きました。自民党安部政権によるいわゆる「アベノミクス」により日本の円ドル、株価は大きく改善してゆきます。民主党政権下では米ドルあたり80円を切っていた円相場ですが、100円、そして120円水準まで大きく円安が進行します。

アベノミクスとは

自由民主党の政治家・安倍晋三が第2次安倍内閣において掲げた一連の経済政策に対して与えられた通称。国際的にはAbeconomics(アベコノミクス)と呼ばれることもあるようです。

アベノミクスの三本の矢

 ●大胆な金融政策
 ●機動的な財政政策
 ●民間投資を喚起する成長戦略

アベノミクスの「第四の矢」

 ●財政健全化?

アベノミクスの新「三本の矢」

 ●希望を生み出す強い経済
 ●夢を紡ぐ子育て支援
 ●安心につながる社会保障

株価上昇と円安

以下のグラフは対米ドルの円相場をグラフ化したものです。民主党政権から自民党政権への以降直後から円相場が円安に向かって動き出しています。同時に株取引も活発に行われていくようになります。また、円安をトリガーに海外からの観光客が日本に訪れ、日本の景気を押し上げる効果を生み出しました。北海道も例外ではなく、海外からの観光客、とくにアジア・東南アジアからの観光客が増加し、北海道経済の好調を支える形になりました。札幌やニセコ・洞爺湖・富良野など北海道を代表する観光地でのホテル不足。一部では違法民泊の横行などの問題も発生しましたが、低迷を続けていた北海道経済とってはアベノミクスの効果が実感できる年となりました。

円ドル推移 グラフ

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最終回 過去の不動産市場動向から今後の不動産を読み解く

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