第二回 過去の不動産市場動向から今後の不動産を読み解く

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第二回 過去の不動産市場動向から今後の不動産を読み解く

金融危機と不良債権処理

金融危機と不良債権処理に明け暮れた1995年から1999年。この時、日本はどのような動き方をしていたのでしょうか?

バブルがはじけて日本経済がガタガタと音を立てて崩れ始めた1995年、世間の注目は住専問題に集中していました。住専問題とは、住宅金融専門会社がバブル期につくり負の遺産として残ってしまった巨額の不良債権をどのように処理するのかという問題でしたが、時の政府は住宅金融専門会社の処理に6850億円ものの公的資金が投入を行います。多くの会社がバブル崩壊によって倒産しましたが、住宅金融専門会社だけには公的資金の救済が行われました。

公的資金が投入された住宅金融専門会社8社。そのうち大蔵省OBが社長を務めていた会社が実に7社。官僚による税金の私物化は世間から激しく批判されましたが、大蔵官僚やOBたちはまるで何事もなかったかのようにのらりくらりとうまく批判をかわし税金を吸収しました。

▷1997年4月消費税が5%に引き上げ。

1997年4月橋本竜太郎政権の元、政府は消費税を3%から5%に引き上げました。政府は公的資金投入の為の埋め合わせをしなければならなかったのかもしれません。

▷1997年7月 アジア通貨危機
▷1997年11月 山一證券の破綻、北海道拓殖銀行の破綻
▷1998年 地価税の凍結、超短期従価税制度の廃止、国土法の事後届出制 バブルの名残の規制が廃止される。

これらすべての政策は遅きに失した政策の代表例となります。

財務省 主要税目の税収(一般会計分)の推移財務省 主要税目の税収(一般会計分)の推移 より抜粋

消費税の増税、アジア通貨危機、山一證券の破綻、北海道拓殖銀行の破綻の影響は大きく、少し見づらいですが1997年(平成9年)からの税収(所得税 ピンク色のグラフ)が激しく落ち込んでいます。消費税を上げるたびに日本の経済が冷え込む様子がグラフに現れています。もし日本に消費税が導入されていないければ、今も続くデフレも、日本の経済成長の伸びもあったのかもしれません。

▷1999年(平成11年)3月に約7兆4600億円の公的資金投入

第143回国会、いわゆる金融国会の通称で知られる1998年7月から10月まで開かれた臨時国会で、金融早期健全化法(2001年3月までの時限立法)と金融再生が審議採決されました。1998年から1999年にかけては政局は大荒れの様子をみせます。自民党は単独過半数割れ、橋本内閣の退陣。小渕内閣の発足。長銀の破綻申請、一時国有化。1999年3月には、早期健全化法に基づき、大手銀行に対して優先株約6兆1600億円、劣後債・劣後ローン1兆3千億円の計7兆4600億円の公的資金が投入された年でした。

▷1998年 旧IPC法(現在の資産流動化法)が施工

この旧IPC法(現在の資産流動化法)の施工により、不動産の評価がより収益を重視する流れとなりました。今ではどこの不動産屋さんも「価値から収益へ」といったフレーズが当たり前のように出てくるようになりましたが、旧IPC法、現在の資産の流動化に関する法律(通称、資産流動化法)がきっかけです。

REIT

Real Estate Investment Trust、通称REIT(リート)は、集めた資金を不動産関連に投資する金融商品です。

2000年11月に投資信託及び投資法人に関する法律の改正が施行されました。これにより、不動産ファンド(投資法人型・投資信託型)が解禁となり、2001年の9月、東京証券取引所に初めて上場されました。この時点では、REITは「日本ビルファンド投資法人」と「ジャパンリアルエステイト投資法人」の2銘柄しかなく、多くの専門家が日本にはREITは根付かないといった批判的な見方していました。その後、REIT市場は時価総額6兆8千億円を超えるまで巨大に成長していきますが、サブプライム問題で世間が揺れ始めるとREIT市場は大きく下落することになります。

さらに、リーマンショック後の2008年には、初のREIT法人初の破たんが起こることになりました。破たんしたのはニュー・シティ・レジデンス投資法人で、サブプライムローン破たんの余波をうけた世界経済の低迷の影響を大きく受けたための破たんだと言われています。下のグラフは、東証REITの終値をグラフ化したものですが、2007年をピークに2008年末までの間にREIT指数がピーク時の半分以下にまで落ち込んでいることがわかります。

東証REIT指数の推移

東証REIT指数の推移

東証RIET指数とは

東証RIET指数とは、東京証券取引所に上場している不動産投信全銘柄を対象とした「時価総額加重型」の指数です。平成15年(2003年)3月31日(終値)を基準日におき、、その日の時価総額を1,000として、その後の時価総額を指数化したものです。

東証RIET指数 = 算出時の時価総額/基準時の時価総額 ✖1000

ファンドバブルとリーマンショック

ファンドバブルとは、バブル崩壊によって急激に下落した土地や建物を国内外の不動産投資ファンドがこぞって買収しました。買いに走るトレンドができあがると同時に起こるのは不動産価格の上昇です。結果、不動産投資ファンドが買収した土地やその周辺で価格の上昇トレンドが発生しました。一億弱で売りに出されたマンションが即日完売されたという現象となったこの時期を後に「ファンドバブル」や「ミニバブル」と呼ぶようになりました。
「ハゲタカファンド」という言葉を耳にしたことがあると思いますが、外資系投資ファンドを指す「ハゲタカファンド」という言葉がでてきたのもこの時期です。

「ハゲタカファンド」は、distressed(行き詰った不動産)とnon-performing notes(不良債権) をターゲットとし安く買いたたき、数年後には購入価格の数倍で売り抜けるというやり方で日本の不動産を買い漁ったその姿は、当時の関係者達には本当にハゲタカのように映ったのかもしれません。

さて、2005年頃から土地の実勢価格が路線価の2~3倍となり、2007年にはほぼ3倍程の上昇がありました。この頃の不動産の買い手は、主に先にご紹介した外資系のハゲタカファンドを中心に、新興の不動産会社、そしてREIT、大手デベロッパーなどでした。

日本では、ファンドの不動産購入の勢いに沸いていた一方で、アメリカで不穏な空気がながれはじめます。それが、世界中を未曽有の経済危機の恐怖にさらした「リーマンショック」です。

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第三回 過去の不動産市場動向から今後の不動産を読み解く

前回は、バブル崩壊後の日本の不動産を買い漁るハゲタカファンドなどによって起きたミニバブルまでのご紹介でしたが、今回は世界中を未曽有の危機の恐怖に陥れた悪名名高き「リーマンショック」です。いわゆるリーマンショックが起きたとき、つまりは当時アメリカで最大手の証券会社だったリーマンブラザーズ証券が破綻したのが2008年9月15日のことです。日本のバブルが崩壊したと言われているのが1990年のことですから、それから18年後の出来事でした。

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