第2回 住まなくなったマンション、売るべきか?貸すべきか?

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住まなくなったマイホーム、売るべきか?貸すべきか?

転勤や両親からの相続なので住むことのないマンションを売るべきか、それとも、貸すべきか、住まなくなったマンションを手にしたときに誰しもが一度は悩む問題です。この大きな問題を様々な視点から検証するというテーマの続き、第2回目です。

前回のおさらい

前回の記事では、マンションを売った場合と貸した場合の両方を想定し、あくまで簡易的な計算でしたがざっくりとした価格を出してみました。

売却想定価格は、1,800万円。賃貸時の家賃は、85,000円としました。

では、実際にどっちがお得なのか計算してみましょう。

賃貸で貸した場合の年収は、102万円です。(月額85000円×12か月)。売却時に想定した価格は、1800万円でしたので、単純にマンションを貸した場合、売却した場合の1800万円を回収するのに、GROSSでも約17.6年かかる計算になります。

想定した条件では、築15年でしたので、ここにさらに17.6年を加えるとこの中古マンションを賃貸し1800万円を稼いだ頃には、築32年の中古マンションとなってしまいます。

売るのか?貸すのか?

今回の試算してみた結果からすると、

  • 売却時した時と比べ資金回収までに相当な時間がかかること
  • 諸経費を考慮するとさらに長い時間がかかること
  • 出口を考えた時、経年などの理由から売れないリスクが高まること

以上から売却したほうが今はお得なようです。

上記は『資金の回収』と『物件の資産価値』、そして不動産の『出口戦略』の視点から簡単に考えたものですので、もうひとつ裏付けとなるデータが欲しいということで、参考までに『マンション不動産価格指数』という国土交通省が毎月出している材料からも考慮してみます。

以下は国土交通省が毎月公表している『マンション不動産価格指数』をグラフにしたものです。

マンション不動産価格指数

2010年前後に底をうった中古のマンション価格は、そこから一転し毎年のように上昇を続けています。全国や関東と比べても何故か北海道の指数だけが異様に上がっていることに不思議な感覚を覚える方が多いと思いますが、その点についてはまた別の機会でお話するとして、今回は不動産価格指数が上昇しているという結果をもとに売るべきか、貸すべきかについて比較します。

不動産価格指数とは『国土交通省が年間約30万件の不動産取引価格の情報をもとに、全国・ブロック別・都市圏別・都道府県別に不動産価格の動向を指数化したもの』です。

とは言いつつもここまで来てあまり細かい話をしてもしょうがありませんで、先に結論からお話してしまうと、国や会計の基準からマンションや一戸建てを見ると経年するにつれ資産の価値がどんどん下がっていくのが一般的ですが、上記の不動産価格指数は年を追うたびに上昇しています。 つまり、通常、経年に比例し不動産の価値が下がっているのに対し、中古のマンションは経年にともない価格が上昇しているということになります。

2016年は、よく『新築で購入した時よりも中古で売却したときの価格が高くなっている。笑』などという話をよく耳にしました年でしたが、政策や経済の影響により不動産にマネーが流入した影響で中古マンションにも人気が集中し、首都圏を中心に販売価格が上昇していきました。

そして、

上昇したマンションの販売価格は、そのまま比較的長期スパンで動く家賃で得られる収益との差額を広げたという結果を生み出しました。

おそらく、2017年もその差が急激に埋まり、家賃と売却価格のお得度がひっくり返ることはないと思いますので、2016-017年に限った話で言えば中古のマンションは売却してしまったほうがお得!ということになります。

2018年以降については先のことですので、正直、わかりません。笑

不動産への考え方は人それぞれありますので、最終的にどのような判断をどっちにするかについては個人の判断となりますので、あくまで個人的な意見としてマンションの売るべき貸すべき比較検討についてまとめると、

  • マンションが高いときは、売却したほうがお得。
  • マンション価格が下がっているときは貸したほうがお得。

ということになります。

その他にも売るべき理由があるのですが、そのお話は別の機会にとっておくことにします。

参考までにお役立ち情報として、マンションなどのご自宅を売る場合にかかる『費用』についてまとめてみましたので、以下ご覧ください。

家を売ったときにかかる費用

  • 印紙税
  • 仲介手数料
  • 測量費(土地を測量した場合)
  • 登記費用
  • 繰上げ返済手数料(ローンがある場合)
  • 所得税、住民税

家を貸したときにかかる費用

  • 固定資産税などの税金
  • 火災保険料
  • 仲介手数料
  • 広告費(AD) ※任意
  • 事業所得に対する所得税と住民税
  • 管理委託料
  • 設備費
  • 修繕積立金(マンションの場合)
  • 管理費(マンションの場合)

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