高い金利で収益が合わないとお考えのオーナー様へ 経営改善策のご案内

高い金利で収支が合わないと感じている収益物件オーナー様へ 経営改善案のご案内

2016年、リアルには「銀行で借り入れた時の金利が高く、収益から銀行への返済を差し引くとほとんど手残りがない。」という相談が多く寄せられました。

冒頭から当たり前のこと申し上げるのも大変恐縮ですが、不動産投資の最大の利点は銀行から借入ができることです。いわゆるレバレッジを効かせた資金の活用が可能な点が他の株や国債などへの投資と大きく異なります。一方で、不動産投資の最大の問題は、物件への投資が予定通りの収益を生まず借入金で返済ができなくなることです。

借りたお金ですので返済しなければなりませんので、不動産からの収益で返済ができなくなることになった場合は、別の収入から補てんをするか、もしくは、銀行に話をし延長してもらうなどの術を取る必要にせまられることになります。

ローン完済まで保有するか、途中売却で出口とするか

賃貸事業を営む多くの大家さんが出口戦略を考えたとき、誰しもが大いに悩む問題です。多くの人は、ローン返済まで頑張って返済を続け、返済が終われば物件は自分のものになり多くの現金を生むと考えています。しかし、その理由の大半は、「不動産は長く所有するもの」という根拠の無いものから、「税制が有利だから」「返済が終われば、家賃収入丸ごと利益になるから」という理由が大半で長期保有をされている方が多いようです。

狂う不動産購入時に立てた出口戦略

経年した物件は売りにくい

経年劣化した物件は売りにくい

銀行では、中古アパートやマンション購入の融資審査の際には、「耐用年数-築年数=返済期間」と基本となる基準としています。融資に力を入れている時期やエリア、買主の属性により多少の融通が行われますが、その基本となる基準が大きく変わることはありません。
ひとつ例をあげますと、木造アパートは耐用年数が22年と定められています。「22年で価値がなくなるの?そんな馬鹿な」と多くの人が考えます。もちろん現実的には家賃収入が発生していますし、価値がまったく無いものであるはずがありません。当然、「建物の寿命」でもありません。

あくまでも耐用年数とは、税務上定められた減価償却の数字です。税務上の数字と建物の価値は全くことなるものですが、多くの銀行ではこの「耐用年数」というものをローンの返済期間を定める上での基準としています

中途売却を出口戦略とする理由

収益物件の出口戦略は、日本経済や人口の推移・流入出などの外部的要因の他に所有者の年齢や投資スタイルといった内部的な要因総合的に考えていくものです。しかし、収益物件の出口戦略の基本は、「物件を売却すること」です。
至極、当たり前なことではありますが、現実にはこれがなかなか出来ずに最後の最後で苦労をさする大家さんが実は多いのです。先日も当社に持ち込まれた物件が築年数と物件の規模が理由で銀行から「相当額の頭金を用意できる方でないと・・・」と融資を渋る回答が相次ぎました。結局、その大家さんは持ち続けることになりましたが、日々増える空室と修繕費用に頭を悩ませています。

中途売却を出口戦略とする理由

 買い手の融資のつきやすさという点を考慮しておく

「毎月収益があがっているから」との理由で長期保有していた物件でしたが、近所に新築物件が相次いで建設されたことにより空室が目出ちはじめ、いざ売却を決めた時には時既に遅し。築年数が耐用年数を超えてしまっていたが為に、なかなか売却することができず最後は値下げを繰り替えし安値で売却するしか手がなかったという事にならないためにも、物件の築年数を考慮した上で売却すべき最適な時期を見定めておくことが重要になります。

札幌の不動産市場は今が活況!

今、日銀のマイナス金利政策、都内不動産のバブル懸念等々の理由から札幌市内の収益物件や土地にマネーが集まってきています。マネーが集まっている良い時期には、周辺相場よりも高く買いたいという人が現れるのが世の常。そして、その時期こそ”売り時”というものです。

 今が売り時の理由

今、札幌で売り出されている一棟マンションやアパートの販売価格が数年前と比べると大きく値上がりし、利回りが下がっているということはもはや多くの大家さんが知る事実となっています。もちろんこれだけでも物件を売却する大きな理由になりますが、もうひとつ今が物件の売却として最適な理由があります。それが…

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です。

2016年に売り出された新築マンションの表面利回りがおおよそ7%前後で売買されています。
税引き後のキャッシュが赤字にならない為には表面利回りが何%あれば良いのでしょうか?逆算すると融資手数料等を考慮しつつ、2%で金融機関から借り入れを起こしたとすると税引き後のキャッシュが赤字にならない表面利回りは6%です。つまり、収益物件の利回り上限が6%ということになると、新築物件の売買時の利回りが7%前後で取引されている現在は、ほぼほぼ不動産価格の上限に近づいているということになります。

収益物件の出口戦略を考えるは様々ありますが、売却時の販売額の”規模”、利回り、買い手が十分に返済が可能だと考えることができる返済期間、融資時の金利などを考慮しながら収益物件の出口の決断を行うことが失敗をしない成功への近道となります

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リアルでは、お客様の今の状況を詳しくお聞きした上で、最も適切な出口戦略や対応方法について詳しく説明します。

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