初めての不動産投資で確認しておきたいこと/賃貸契約の承継

アパートや一棟マンションなどの収益物件を売却したり購入した時に、入居者(賃借人)との賃貸契約はどうなるのか?前所有者が預かっていた敷金はどうなるのか? 収益物件を初めて売買する時に気になる問題です。

そこで、今日は、収益物件を売買される不動産投資家の方々や仲介される不動産会社さんからもたまに「賃貸契約はどうなるのか? 収益物件を売買した後の敷金はどうなるのか?」といったご質問を頂きますので、今回は収益物件の売買後の「賃貸契約」について、ご紹介したいと思います。

収益物件に関連する権利

まずは、基本となる収益物件に関する「権利」についてご紹介していきます。 通常、分譲マンションや一戸建て、土地などの売買を行う際には「所有権」の移転が行われます。所有権を細かく分類すると分譲マンションを購入した際には「区分所有権」という名の所有権となります。 一戸建てでも分譲マンションでも、不動産を購入する際に金融機関から融資を受けて入れば、その不動産が担保となり「抵当権」が設定されます。通常の不動産の売買の場合ですと、ここまで終了ですが、収益物件の場合、さらに「賃借権」という権利が絡んできます。

収益物件は、当たり前のことですが入居者(賃借人)と大家(賃貸人)との間で賃貸契約を取り交わし収益を得るビジネスモデルです。その為、入居者(賃借人)は賃貸契約にもとづき、借りている部屋に対して賃貸する権利を持つことになります。

そこで「収益物件を売った場合、買った場合の賃借契約はどうなるのだろうか?」という疑問を多く初めての不動産投資家の方々が持つようです。では、建物の所有者である賃貸人が、第三者に収益物件であるアパートや一棟マンションを売却(譲渡)した場合、賃借権がどのようになるのかについて詳しくご紹介していきます。

賃貸物件の売買に伴う賃借権

収益物件の所有者である大家さん(賃貸人)が、賃貸中の収益物件を第三者に売却した場合、収益物件である賃貸建物の所有権は第三者に移転されることは前述した通りです。しかし、売買によって譲渡されたのは建物と土地だけですので、新たな所有者と入居者である賃借人の間では賃貸契約が交わされていませんので、既に全所有者との間で結ばれた賃貸契約はどうなるのか?という問題が発生するのです。

収益物件の新所有者の主張としては、「前所有者との間で締結された賃貸契約は、新所有者である収益物件の購入者である自身とは契約を結んでいないではないか!」となります。確かに新しい所有者の言う通り、前所有者との間に結ばれた契約に新所有者の名前は書かれていません。

では、既に前所有者との間で結ばれていた賃貸契約は無効になり、改めて賃貸契約を締結しなければならないのでしょうか? また、売買のタイミングで時折発生する問題として、新しいオーナーになったので新しい契約を結ぶタイミングで「家賃を上げたい」という新所有者側の要求が出てきたりするのですが、これはこで話が長くなってしまいますので、また別の機会にご紹介したいと思います。

賃貸物件の売買に伴う賃借権の考え方

さて、収益物件の売買に伴い前所有者と入居者との間で結ばれていた賃貸契約ですが、答えを先にお話ししてしまいますと入居者(賃借人)が賃借権の対抗力によって前所有者との間に結ばれていた賃貸契約はそのまま新所有者との間に引き継がれることになります。

賃借権の対抗力」、なんとも聞きなれない言葉ですが、入居者である賃借人は物件の売買によって所有者の移転が行われた場合でも賃貸契約はそのまま継続となり、新所有者に対し賃貸人たる地位をそのまま承継される(引き継がれる)ということになるのです。

まとめ

もし、入居者がインターネットなどでご自分が住んでいるマンションが売りに出されているのを見かけてしまうと、ついつい自分は追い出されてしまうのではないかと不安になってしまうものですが、所有者の変更されたことによって入居者の賃貸契約が無効になり追い出されるということはないということになります。

新所有者側の立場でお話すると、収益物件を購入した場合、現在入居している入居者(賃借人)との間に結ばれた賃貸契約はそのまま引き継がなければならないということになります。

次回は、収益物件の売買によって所有者の変更が行われた場合、前所有者に預けていた「敷金」の取り扱いについてご紹介したいと思います。