不動産投資の参考にすべき指標「IRR」とは?

こんにちは。北海道不動産リアルの高橋です。

いよいよ年の瀬も迫ってまいりました。皆様如何お過ごしでしょうか?

不動産投資の参考にすべき指標「IRR」とは?

さて、本日は、不動産投資の参考にすべき指標「IRR」とは?と題しまして、不動産を評価する為の手法であるIRRについてご紹介したいと思います。
まず、基本的なところですが、不動産投資を行う際に、最も重要な数字とはどんな数字だと思いますか?
それは、「表面利回り」でも、以前の記事でご紹介した「NOI」でも、「キャップレート」でもありません。

最も重要な数字は、実際手元に残る「手残り」です。
そこで出てくる不動産の評価手法のひとつが、本日ご紹介します「IRR」と呼ばれるものになります。

IRRとは?

IRRは、「Internal Rate of Return」の略で、内部収益率とも呼ばれます。IRRとは、不動産投資における不動産投資額、インカムゲイン、キャピタルゲイン(売却益)までを考慮したトータルの投資収益率のことです。 IRRを求める計算式は以下の通りです。

投資金額=1年目のNOI/(1-R)+2年目のNOI/(1-R)2乗+3年目のNOI/(1-R)3乗+4年目のNOI/(1-R)4乗+5年目のNOI+売却価格/(1-R)5乗

IRRは、投資額の回収性に着目して評価する手法なのです。

短期譲渡所得

因みに、上記式で、5年目で売却としていますのは、通常、不動産の所有期間が5年以下の場合「短期譲渡所得」となり所得税と住民税が約倍に増えるため、不動産の購入後、5年経過した後に売却としている為です。

IRRは、不動産を取得する時から不動産を手放す時のことまでを想定しておく為の手法なのです。