札幌市の収益物件に不動産投資家達の注目が集まる理由

1.全国で2番目に人口が増加している札幌市

総務省の発表によると、札幌市の2014年の転入超過数は8363人でした。これは全国で2番目。東京都23区に次いで多く、大阪市や名古屋市など大都市 圏を超える勢いで人口が流れ込んでいます。下のグラフを見てみると、毎年、5000-8000人前後の人々が札幌市に転入してきていることがわかります。

全国人口増加都市ランキング

全国人口増加都市ランキング 札幌市は東京23区に次ぐ第2位

1-1.人口が増加すれば需要が高まる住まい

人口が増加すれば当然に需要が高まるのが、アパートやマンションなどの住まい。今、札幌市に流入している人の流れは、市内のアパートやマンションへの需要を高めており、札幌市の不動産投資の大きな魅力のひとつとなっています。

札幌市人口増減グラフ

札幌市人口増減グラフ(H24.1~H27.10)

毎年、5-8000人程度の割合で人口が流入している札幌市。

2.流入する人々から不動産の需要を探る

下の表を見ると、15歳から24歳の人口の増加率と60-65歳の人口増加率が高いことがわかります。若年層の人口増加の理由としては、高等学校や大学への進学が主な理由で主に大学近辺のワンルームマンション、もしくは、アパートを求める傾向が見られます。一方で、60-65歳の人口増加率が9.6%と他の年齢増と比較しても倍近い高い増加率を見せています。60-65歳といえば、会社を退職する年齢。長年勤めた会社を退職した後は、老後の生活を考えて、「くらし安さ」と「生活の利便性」を求めて都市機能の高い札幌市へ転入するグループが形成されていることがわかります。

人口増減の年齢別動向

札幌市の人口増減の年齢別動向

2-1.流入する高齢者は何を求めているのか?

札幌市が公表しているデータを紐解くと、札幌市の人口増加の主な要因は、北海道内の「学生」と「高齢者」ということがわかります。高齢者達は、衰退する北海道の地方都市の不便さ、そして、車を必要とする交通の便の悪さ、そして、病院・介護サービスの少なさ に不便と不安を感じ、「交通」「医療」「介護」などのサービスにメリットを感じ、札幌に転入しています。

2-2.政令都市の中で最も病院の数・病床が多い札幌市

政令都市の中でも人口10万人あたりの病院の数、そして病床が最も多いのが札幌市です。下のグラフを見てみると、さいたま市や千葉市、横浜市など関東の都市と比較すると人口あたりの病院数は倍以上あることがわかります。札幌市へ移入してくる多くの高齢者は、この充実した医療サービスの環境を求めていることも札幌市の人口を大きく増加させている要因となっています。

病院数

3.個人で不動産投資が可能な札幌市の地価

平成26年の札幌市の平均地価は、9万9517円/㎡、坪単価にすると32万8984円/坪と発表されています。

この価格は、全国地価ランキングで1731市町村中176位です。175位が神奈川県足柄上郡開成町で、177位が埼玉県春日部市、178位が東京都あきる野市となっています。

前後の都市を比較してみますと、神奈川県足柄上郡開成町の人口は1.6万人、埼玉県春日部市の人口が23.7万人。東京都あきる野市の人口が8.1万人となっており、神奈川県足柄上郡開成町は毎年100人前後の微増、埼玉県春日部市と東京都あきる野市は、既に人口が減少期に入り、今後人口の増加の見込みはなく微減の常態が続いています。

過去のデータから、札幌市の公示地価の最高値は72万1172円/m2(1991年)、最安値は9万5138円/m2(2013年)で す。日本全体、ひいては世界経済の状況にもよりますので、単純には語ることはできませんが、 9万9517円/㎡という価格は、過去の最安価格にほぼほぼ近いところで毎年1-2%ほどの価格上昇率で推移でいますので、株相場でいう上昇トレンドの底値買いといっても過言ではないのが今の札幌市の状況です。

平米で、9万9517円というのは、個人の不動産投資家にとって、土地の価格の高騰が続く東京都と比べても、不動産投資の対象としては、非常に魅力的な数字になっています。

4.これからの不動産投資のキーワード

札幌市の賃貸マンションの状況は、金融機関が積極的に融資を行っていた2005年から2007年にピークを迎え、その後は新築のマンションの新築物件数は減少が続きました。 2005年から20072005年から2007年建てられた多くのマンションは、グロスの利回りを重視する結果、1LDKが大半を占め、需要と供給のバランスが崩れている状況が続いています。

  データに裏付けられた不動産投資

需要の無い賃貸物件を建築すると、空室が目立ち、当初予定していた収入との誤差が生じてしまいます。そこで多くの投資家は、空室対策を行いますが、ROI(費用対効果)は思った以上の効果をあげていないところが多く、対策に苦慮しています。

  住まいも商品。他にはないアピールできる「仕掛け」

現存する物件にはない仕掛けが高い入居率を維持し、長く住んでもらえる好循環を生み出します。

  入居ニーズの高い土地

高い入居率と高い家賃をつくる為には、入居ニーズの高い土地であることが有効です。しかし、地下鉄やJRの「駅近」などの土地は、地価が高くなかなか手を出しづらいものです。

そこで、ターゲットとする入居者のニーズにあわせた土地を選定することが、高い利回りと安定した家賃収入をつくる上でとても重要になります。

北海道不動産リアルティでは、蓄積したデータと分析情報と長年のキャリアを持つ専門スタッフが、オーナー様にとって最も最適な不動産投資になる為の土地についてのご相談を行っています。

札幌市人口増減グラフ

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